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locazione e riparazione delle parti comuni

Mondo Giudiziario 48/2010

locazione e riparazione delle parti comuni

La Caazione afferma che grava sul locatore l'obbligo di effettuare (o far effettuare) i lavori sulle parti comuni..

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La Suprema Corte, con la sentenza n 15372 del 28 giugno 2010, ha affermato che l'obbligo, a carico del locatore, di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo ex art. 1576 cc, si estende anche a quei lavori che interessano le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 cc. In tale prospettiva, ove in giuydizio, sia acclarato, anche all'esito di eventuale CTU, che, in dipendenza di omessi lavori sulle parti comuni,  l'immobile locato non risulti più in buono stato locativo, il conduttore avrà diritto acchè il Giudice ordini il rispristino dei locali condannando il locatore inerte al risarcimento dei danni sofferti dal conduttore.


Cass Civ Sez III n 15372 del 28 giugno 2010

Nel caso in cui nell’immobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dell’edificio, sussiste l’obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire allo uso convenuto. Dedotta ed accertata anche a mezzo di CTU la violazione di tale obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all’inadempimento, potendo ben richiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l’uso convenuto ed il maggior danno da inadempimento.
 
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. LA S.A.S. IMMOBILIARE FINANZIARIA DI MARCELLO FLORIO, nella veste di conduttrice, conveniva dinanzi al Tribunale di Verbania la locatrice soc. GOMBE deducendo che i locali siti in quel di (OMISSIS) erano divenuti inagibili per infiltrazioni di acqua e chiedeva che la locatrice fosse condannata alle spese di risanamento ed al risarcimento dei danni. Si costituiva la locatrice e contestava il fondamento delle domande.
2. Il Tribunale con sentenza del 20 marzo 2003 rigettava la domanda e condannava la attrice alla rifusione delle spese di lite.
3. La decisione era appellata dalla immobiliare che ne chiedeva la riforma, resisteva la controparte.
4. La Corte ai appello di Torino con sentenza del 27 novembre 2004 rigettava lo appello e condannava la Immobiliare conduttrice alla rifusione delle spese del grado.
5. Contro la decisione ricorre la Immobiliare deducendo unico motivo, resiste la controparte con controricorso e memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso merita accoglimento.
Nello UNICO ARTICOLATO MOTIVO si deduce "Violazione e falsa applicazione degli artt. 1575 e 1576 c.c. e art. 1585 c.c., comma 2 in relazione allo art. 360 c.c., nn. 3 e 5".
In particolare si censura, come giuridicamente errato, il ragionamento svolto dalla Corte torinese - a pag. 6 e 7 della sentenza - secondo cui la società conduttrice avrebbe erroneamente proposto una domanda fondata su una causa pretendi per responsabilità contrattuale in ordine alla violazione degli obblighi di manutenzione della res, mentre avrebbe potuto proporre una domanda per responsabilità aquiliana, dovendosi attribuire la responsabilità civile non al locatore, ma al terzo proprietario dello stabile, che non riparando il tetto, aveva poi provocato le gravi infiltrazioni accertate dal CTU di ufficio.
La censura colpisce in radice la erroneità del ragionamento che privilegia una lettura alternativa del fatto dannoso, che non doveva essere dedotta. Ed in vero durante il rapporto di locazione il locatore non può considerarsi dispensato dallo obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte dello immobile di sua esclusiva proprietà, sia per le parti comuni dello edificio - nella specie il tetto - trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di riparazione e manutenzione dello immobile locato. Vedi come precedenti specifici, i precedenti di questa Corte 1977 n. 3933 e 1982 n. 1868.
Erra dunque la Corte nel ritenere non imputabile agli obblighi contrattuali ed a titolo di inadempimento idoneo a determinare un danno contrattualmente risarcibile, la condotta del locatore che, proprietario dello intero stabile, si disinteressi di provvedere alla manutenzione del tetto sino al punto da rendere inagibile i locali detenuti da un conduttore a causa di rilevanti infiltrazioni di acqua. Sussiste lo inadempimento ed il diritto al risarcimento come richiesti sin dal primo grado, in relazione agli artt. 1575 e 1575 c.c. apparendo ultroneo il riferimento all'art. 1585, comma 2.
Essendo evidente lo errore giuridico la motivazione a sostegno appare contraddittoria e insufficiente sotto il profilo della logica argomentativi.
La Cassazione importa il rinvio alla Corte di Appello di Torino in diversa composizione, che resta vincolata al principio di diritto secondo cui "nel caso in cui nello immobile locato la utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dello edificio, sussiste la obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire allo uso convenuto. Dedotta ed accertata anche a mezzo di CTU la violazione di tale obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale allo inadempimento, potendo ben richiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo lo uso convenuto ed il maggior danno da inadempimento".
La Corte in sede di rinvio provvedere anche al regolamento delle spese di questo giudizio di cassazione, secondo il principio della soccombenza.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa e rinvia anche per le spese di questo giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Torino in diversa composizione.
Così deciso in Roma, il 21 aprile 2010.
Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2010
 



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