Autorità:  Tribunale  Salerno  sez. II
Data:  16 novembre 2009
Numero:  n. 2425
Parti:  -
In caso di inadempimento del contratto preliminare di vendita, se inadempiente è l'"accipiens" e manca la prova del danno, la restituzione della caparra è un effetto della risoluzione, come conseguenza del venir meno della causa che aveva dato luogo alla corresponsione e l'obbligo di restituzione della somma ricevuta, privo di funzione risarcitoria, rimane soggetto al principio nominalistico.


Autorità:  Cassazione civile  sez. II
Data:  05 novembre 2009
Numero:  n. 23490
Non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto. Ne consegue che, proposta in primo grado una domanda di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare, e di conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, non pronunzia "ultra petita" il giudice il quale ritenga che il contratto si sia risolto non già per inadempimento del convenuto, ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti (ex art. 1453, comma 2, c.c.) e condanni il promittente venditore alla restituzione della sola caparra (la cui ritenzione è divenuta "sine titulo") e non del doppio di essa.
 

Autorità:  Cassazione civile  sez. un.
Data:  01 ottobre 2009
Numero:  n. 21045

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste, ai sensi dell'art. 2775 bis c.c., i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva, come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c., resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga (come nella specie) lo scioglimento del contratto preliminare, ai sensi dell'art. 72 legge fall., il conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare), benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.
 

Autorità:  Corte appello  Roma  sez. II
Data:  29 gennaio 2009
Numero:  n. 449

In tema di recesso dal contratto preliminare di compravendita, la parte che recede deve essere a sua volta adempiente, e totalmente adempiente; invero, in presenza di inadempimenti, ancorché parziali e non gravi, la parte non può avvalersi della facoltà di recedere (che resta sempre una forma straordinaria di autotutela) ma deve ricorrere alla domanda di risoluzione, con la quale il giudice opererà le opportune valutazioni circa l'importanza relativa dei rispettivi inadempimenti; ma in tal caso la caparra perde la sua funzione di liquidazione anticipata del danno e quindi non può essere legittimamente trattenuta.


Autorità:  Cassazione civile  sez. un.
Data:  14 gennaio 2009
Numero:  n. 553

In caso di inadempimento del contratto preliminare di vendita, la parte non inadempiente può chiedere in giudizio la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti oppure può chiedere il recesso dal contratto e il trattenimento della caparra confirmatoria ricevuta all'atto della stipula del preliminare. Resta, però, inibito all'adempiente di convertire la domanda di risoluzione e di risarcimento in domanda di recesso e trattenimento della caparra ricevuta e questo poiché la parte inadempiente deve essere tutelata, per motivi giuridici e di equità, nei propri diritti difensivi qualora essa non sia stata posta in condizione di contraddire agli argomenti introdotti "ex novo" dalla propria controparte processuale. Sotto tale aspetto, la domanda di recesso e di trattenimento della caparra originariamente conseguita non può essere introdotta, per la prima volta, nel giudizio d'appello, dovendo la stessa, se introitata, essere dichiarata inammissibile per violazione del divieto di "ius novorum". Non è possibile utilizzare a sorpresa la domanda di recesso contrattuale e di trattenimento della caparra ricevuta, perché essa deve essere oggetto di contraddittorio sin dall'inizio della lite.
 

Autorità:  Cassazione civile  sez. II
Data:  29 maggio 2008
Numero:  n. 14424

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale.

Autorità:  Tribunale  Torino  sez. II
Data:  05 maggio 2008
Numero:  n. 3447


Qualora il contratto preliminare di vendita, avente a oggetto l'alienazione di un terreno, con contestuale versamento a titolo di caparra confirmatoria e di anticipo di pagamento, di una somma di denaro, seppur minima, non sia seguito, entro i termini concordati, dalla stipulazione del rogito, la parte adempiente può agire giudizialmente per chiedere la risoluzione o l'esecuzione del contratto, la condanna al risarcimento del danno oppure può recedere a norma dell'art. 1385 c.c. Se nel corso del giudizio la parte attrice, in considerazione delle circostanze emerse ed evidenziate dall'esame peritale, muti legittimamente la domanda di adempimento in quella di risoluzione, senza incorrere nell'opposizione di parte convenuta relativamente alla "mutatio libelli", dovrà riconoscersi il suo diritto a veder dichiarato risolto il preliminare di vendita con efficacia retroattiva con la conseguenza che il mutamento della domanda farà venir meno l'operatività dell'art. 1385 c.c., relativamente alla forfetizzazione del danno.
 

Autorità:  Cassazione civile  sez. II
Data:  25 febbraio 2008
Numero:  n. 4801

Qualora all'atto della stipula di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente abbia versato al promittente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria ed il contratto preliminare sia stato successivamente dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, il promissario acquirente ha diritto - in considerazione della retroattività della caducazione del titolo che giustificava detto versamento - alla restituzione della caparra confirmatoria, trattandosi di una prestazione ormai sine causa.

Autorità:  Tribunale  Tivoli
Data:  13 febbraio 2008
Numero: 

In caso di preliminare di vendita di immobile, costituisce inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata, il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile abusivo e privo dei requisiti richiesti per la sua commerciabilità.
 

Autorità:  Tribunale  Salerno
Data:  20 dicembre 2007
Numero:  n. 2824

In tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, la mancata stipula del definitivo da parte del promittente venditore, configurandosi come inadempimento grave in relazione ad un elemento essenziale del contratto, origina il diritto del promissario acquirente a vedere accolta la sua domanda di recesso con conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra.


Autorità:  Tribunale  Roma  sez. X
Data:  16 febbraio 2007
Numero:  n. 42525

In tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, la mancata osservanza da parte del promittente acquirente del termine essenziale pattuito per la stipula del contratto definitivo determina la risoluzione "ipso iure" del contratto preliminare ed il conseguente diritto del promittente venditore a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, anche nell'ipotesi in cui il termine essenziale sia stato reiteratamente prorogato in forza di un accordo consensuale delle parti. Infatti, l'essenzialità del termine non risulta esclusa dall'avvenuta proroga del termine stesso, la quale in alcun modo fa venire meno la persistenza dell'interesse ad esigere l'adempimento alla nuova scadenza stabilita.

la clausola penale 

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