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| L'esecuzione del preliminare ex art 2932 cc |
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Ulteriore questione in relazione al contratto preliminare è quella della sua esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cc.
Sotto un profilo normativo di carattere generale, deve sottolinearsi come l'art. 2932 cc ammetta l'esecuzione in forma specifica del preliminare con la sentenza costitutiva, solo qualora essa sia giuridicamente possibile. Per potere ottenere la sentenza ex art. 2932 cc, poi, pur non essendo necessaria l'offerta formale, è richiesto l'invito al rogito dal notaio e la disponibilità al pagamento del prezzo. La domanda giudiziale di cui all'art. 2932 cc può, poi, essere oggetto di trascrizione, determinando un effetto prenotativo.
Con riferimento ai rapporti tra preliminare e sentenza ex art. 2932 cc, in una prima fase, si era formato un orientamento che aveva ritenuto dovesse sussistere una perfetta aderenza tra il contratto preliminare e la sentenza ex art. 2932 cc.
Tale orientamento è stato parzialmente modificato in relazione alla specificità dei casi sottoposti alla cognizione della magistratura; un esempio, al riguardo, fu quello del preliminare di vendita della nuda proprietà nel caso della morte del promissario alienante nelle more della stipula del definitivo. La questione che si pose fu se il promissario acquirente potesse chiedere, con la sentenza ex art. 2932 cc, il trasferimento della piena proprietà, anzichè della nuda proprietà. Si è ritenuta ammissibile la richiesta di una sentenza ex art. 2932 cc avente ad oggetto la piena proprietà con la conseguente modifica del principio della perfetta coincidenza tra preliminare e sentenza.
L'alternativa alla sentenza ex art. 2932 cc, è, naturalmente, la risoluzione del contratto con la condanna al risarcimento del danno.
Ulteriore profilo problematico è quello relativo all'ipotesi della sussistenza di vizi del bene, acclarati nelle more della stipula del contratto definitivo (si pensi, ad esempio, ad un bene in corso di costruzione, alla stipula di un preliminare avente ad oggetto il bene medesimo ed all'accertamento della sussistenza di vizi nel bene successivamente costruito prima della stipulazione del contratto definitivo).
Nell'ipotesi descritta, è certamento percorribile la via della risoluzione del preliminare con la condanna al risarcimento del danno.
La controindicazione è l'esclusione, per il promissario acquirente, della possibilità di acquistare il bene. Il dubbio è se possa essere azionata la garanzia per vizi di cui agli artt. 1490 e ss. cc nel contesto del contratto preliminare.
L'esclusione della medesima condurrebbe alla conclusione per la quale l'azione di garanzia per i vizi possa essere svolta solo nell'ambito del successivo contratto definitivo di vendita ma, in questo caso, l'azione sarebbe preclusa ex art. 1491 cc in quanto i vizi sarebbero conosciuti prima della stipulazione del definitivo stesso.
La giurisprudenza ritiene che, nei confronti del contratto preliminare, sia esperibile l'azione di garanzia per vizi anche nell'ambito dell'azione esperita ex art. 2932 cc (al riguardo, Cass n 3383 del 2007 ha ritenuto che possa essere richiesta un'eliminazione dei vizi o una riduzione del prezzo d'ammontare pari alla spesa sostenuta per l'eliminazione dei vizi stessi; Cass n. 1296 del 2000 ha, invece, sostenuto potersi ammettere solo la riduzione del prezzo ai sensi della normativa codicistica; per un orientamento minoritario, infine, la garanzia per i vizi non è ammessa nell'ambito del contratto preliminare).
E', peraltro, chiaro che, ove sia ammessa la garanzia per vizi nel contesto dell'azione ex art. 2932 cc ed ove il promissario acquirente richieda ed ottenga, ad esempio, una riduzione del prezzo, la sentenza costitutiva non sarà perfettamente corrispondente all'assetto di interessi cristallizzato nel contratto preliminare in quanto il prezzo sarà ridotto.
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