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la prelazione agraria e la forma della comunicazione
La prelazione agraria è prevista dall'art. 8 della L. n. 590 del 1965 in favore dell'affittuario, del mezzadro, del colono o del compartecipante in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria.
Nelle indicate fattispecie, ai fini della concreta operatività della prelazione agraria, è pevisto l'obbligo per il proprietario di notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni. Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Con riferimento alla prelazione agraria, si è posta in giurisprudenza la questione se l'obbligo di trasmissione a mezzo lettera raccomandata il preliminare previsto dalla norma sia inderogabile o se le parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, possano accettare forme diverse della denuntiatio.
Un orientamento della Suprema Corte più risalente aveva sostenuto infatti che, con riferimento alla prelazione agraria, la norma che impone la notifica a mezzo lettera raccomandata del preliminare di compravendita non avesse natura cogente sicchè la comunicazione della volontà di stipulare e le condizioni della stipula avrebbe potuto essere data al prelazionario in qualsiasi modo ed anche in forma orale. La conclusione veniva raggiunta dalla Suprema Corte sul presupposto implicito che la denuntiatio non avesse natura di proposta contrattuale ma solo di invito ad offrire.
Diversamente la Suprema Corte, con pronuncia più recente, ha accolto la tesi secondo cui la denuntiatio in materia di prelazione agraria ha natura di proposta contrattuale per effetto della espressa qualificazione operata dall'art. 8 della L. n. 590 del 1965. Ne consegue la necessità di rispettare gli oneri formali di cui all'art. 8 della L. n. 590 del 1965 nonchè più in particolare l'onere della forma scritta.
 
 
Cassazione civile  sez. III 30 novembre 2005 n. 26079

In tema di prelazione agraria, la comunicazione, al coltivatore o al confinante del fondo in vendita, della proposta di alienazione di questo, da parte del proprietario venditore, deve avvenire a pena di nullità con la forma scritta ad substantiam e non è, pertanto, idonea allo scopo una denuntiatio in qualsiasi altro modo, anche verbale, atteso che questa non va considerata solo come atto negoziale ma anche preparatoria di una fattispecie traslativa avente a oggetto un bene immobile.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del gennaio 1992 P.G. e C.N. esponevano di essere proprietari dal 1979 e coltivatori diretti di un fondo rustico con annesso fabbricato in agro di Trebaseleghe, confinante con un fondo appartenente a V.M. che questi con rogito del 24. 5. 1991 aveva venduto a L.S. per il prezzo di L. 26. 000. 000, senza avere comunicato ad essi attori il preliminare di vendita ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione loro spettante: ciò premesso, convenivano dinanzi al Tribunale di Padova il V. ed il L. per il riscatto del fondo compravenduto.
I convenuti si costituivano in giudizio, deducendo che gli attori non possedevano i requisiti di legge per l'esercizio del diritto di prelazione e, in particolare, che non erano coltivatori diretti.
Il L. peraltro, chiedeva la condanna del V. a sollevarlo da ogni richiesta attorea che venisse accolta, in forza della garanzia assunta dal V. nell'atto di vendita.
Il Tribunale con sentenza del 22. 7. 1998 accoglieva la domanda di riscatto; condannava il L. a pagare agli attori la somma di L. 12. 000. 000, determinata equitativamente, per i frutti percepiti; rigettava ogni altra domanda delle parti.
Proponeva appello il L..
Si costituivano P. e C., che chiedevano il rigetto del gravame ed avanzavano inoltre domanda di indennizzo dei frutti successivi alla sentenza impugnata.
Si costituiva altresì il V., il quale si rimetteva al giudizio della Corte in ordine alla domanda di riscatto e, deducendo che il L. aveva proposto domande nuove nei suoi confronti, ne eccepiva l'inammissibilità.
La Corte d'appello di Venezia con sentenza 18. 10. 2004 rigettava l'appello, nonché la domanda come sopra spiegata dagli appellati P. e C., confermando integralmente la decisione impugnata.
Avverso la sentenza ha proposto ricorso per cassazione L.S. in base a sei motivi e depositato memoria. Hanno resistito con controricorso e memoria P.G. e C.N. Ha pure resistito V.M. con controricorso.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo, dedotto per violazione e falsa applicazione degli artt. 8 l. n. 590/1965 e 7 l. n. 817/1971 nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, il ricorrente si duole per non essere stata considerata valida, ai fini della decorrenza del termine per l'esercizio del diritto di prelazione, la comunicazione della proposta di alienazione fatta verbalmente al proprietario del fondo confinante con quello oggetto della progettata vendita.
1. 1. Con il secondo motivo, in relazione, altresì, agli artt. 8 e 7 citt. e a vizi di motivazione, il ricorrente lamenta la mancata ammissione dei mezzi istruttori richiesti, che avrebbero confermato l'avvenuta notifica orale ai P. e C. del preliminare stipulato tra esso L. e il V.
2. I due motivi, che sono esaminati assieme perché connessi, non possono trovare accoglimento.
2. 1. Il Collegio non ignora il recente diverso indirizzo di questa Corte, per il quale la comunicazione ("notifica") al coltivatore o al confinante della proposta di alienazione del fondo ai fini della prelazione di cui all'art. 8 l. 590/65 e all'art. 7 l. 817/71 non è imposta a pena di nullità, per cui la comunicazione stessa può essere effettuata dal proprietario venditore in qualsiasi modo, anche verbalmente (v., tra le altre, Cass. n. 1443/2000, in motivazione), ma ritiene, tuttavia, di dover confermare il primitivo indirizzo (v. Cass. n. 5568/1983, n. 8485/1987, n. 10429/1991), implicante la necessità della forma scritta della comunicazione della proposta di vendita (cd. denuntiatio), al quale si è attenuta la sentenza impugnata.
2. 2. La tesi invero della natura non negoziale della denuntiatio, seguita dal nuovo indirizzo giurisprudenziale, non è conciliabile con la lettera della legge, che non può essere del tutto trascurata, essa prevedendo, infatti, all'art. 8 comma 4°, espressamente a carico dell'alienante l'obbligo di notificare una "proposta", intesa come proposta contrattuale, posto che l'incontro dei consensi del proprietario venditore e del coltivatore determina (come finisce, del resto, per ammettere lo stesso diverso indirizzo) la conclusione del contratto.
La configurazione della denuntiatio come proposta contrattuale ex art. 1326 c.c. si riflette, conseguentemente, sul piano della forma.
Ora, come è stato evidenziato in dottrina, se è vero che nel nostro ordinamento vige il principio della libertà della forma come espressione dell'autonomia negoziale la quale consente al soggetto di emettere la dichiarazione di volontà secondo le modalità che preferisce, è ancor vero che il codice, nell'affermare che la forma è un requisito del negozio "quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità" (art. 1325 c.c.), si riferisce non alla forma in senso generale ma a quella forma per così dire speciale che la legge impone per alcuni negozi, quali "i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili", per i quali l'art. 1350, comma 1°, n. 1, c.c. richiede l'atto pubblico o la scrittura privata ad substantiam.
Sicché, se si considera la denuntiatio non solo come atto negoziale ma anche come atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile, cioè il fondo, ne deriva che tale comunicazione deve necessariamente rivestire, in applicazione dell'art. 1350 c.c., la forma scritta ad substantiam, con inevitabili riflessi sul piano probatorio, non essendo, per questo, consentita la prova testimoniale, ex art. 2725 c.c.
2. 2. 1. La riconduzione della denuntiatio alla forma scritta, d'altronde, assolve, come sottolineatosi, ad esigenze di tutela e di certezza, nel senso che rende certa l'effettiva esistenza di un terzo acquirente, evitando che la prelazione possa essere utilizzata per fini speculativi in danno del titolare del diritto; assicura, a sua volta, al terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della prelazione nello spatium deliberandi a disposizione del coltivatore, la certezza della compravendita stipulata con il proprietario, sottraendo l'acquirente al pericolo di essere assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore pretermesso; garantisce infine il coltivatore in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente.
3. Con il terzo motivo, dedotto per violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 2725, 2730 e ss., 2739 c.c., 8 l. 590/65 e 7 l. 817/71 e vizi di motivazione, assume, inoltre, il ricorrente che, comunque, controparte ha manifestato la rinuncia alla prelazione.
3. 1. Il motivo non è fondato.
3. 2. Prescindendo dal rilievo (in quanto effettuata verbalmente) che la rinuncia deve rivestire la forma scritta, essendo il diritto di prelazione rivolto al trasferimento della proprietà di un bene immobile (Cass. n. 3241/1995, n. 3313/1996, n. 3166/2003), rileva invece osservare che il motivo è da disattendere, per quanto più interessa, dal momento che in questo caso non c'è stata una valida denuntiatio e, di conseguenza, l'insorgere del diritto di prelazione, potendo infatti aversi una valida rinuncia solo quando il coltivatore abbia avuto rituale conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta, e quindi effettuare una consapevole rinuncia (v., in questi sensi, soprattutto Cass. n. 872/1991).
4. Con un quarto motivo, poi, il ricorrente assume l'erronea valutazione delle prove testimoniali e della CTU circa la sussistenza dei requisiti soggettivi in capo ai riscattanti e di un'azienda agricola, intesa come bene produttivo, sul fondo medesimo.
4. 1. Anche tale motivo è da disattendere.
4. 2. Esso infatti involge valutazioni di merito precluse a questo giudice.
I giudici a quibus, con accertamento di fatto sufficientemente e correttamente motivato, hanno, dall'altro, ritenuto sussistenti i presupposti soggettivi in capo ai riscattanti, evidenziando l'attività coltivatrice diretta di P. e C. in relazione al tipo di coltura praticata nel proprio fondo. Né il fatto che nella specie venisse in rilievo un'agricoltura modesta o una dimensione aziendale esigua poteva, d'altro canto, costituire elemento ostativo all'esercizio del riscatto.
5. Con il quinto motivo, a sua volta, il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte relativa alla conferma della sua condanna al pagamento della somma, determinata equitativamente, di L. 12. 000. 000 "quale indennità per frutti percepiti".
5. 1. Questo motivo è fondato.
5. 2. La maturazione di un credito per i frutti - posto che in tema di riscatto [come in tema di prelazione ai fini della produzione dell'effetto traslativo della proprietà del fondo] l'acquisto diretto da parte del retraente del fondo dal proprietario venditore è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento del prezzo - si determina, infatti, in virtù dell'applicabilità dell'art. 1361 c.c., solo al momento dell'avveramento della condizione sospensiva del pagamento del prezzo, in quanto spetta all'acquirente il diritto di compiere atti di amministrazione in pendenza della condizione stessa.
La semplice dichiarazione di voler esercitare il riscatto non fa invero acquistare al retraente il diritto di entrare nel godimento del fondo oggetto della dichiarazione stessa o di farne propri i frutti, prima del pagamento del prezzo.
Qualora, pertanto, in forza dell'atto di compravendita l'acquirente sia stato immesso nel possesso del fondo, non esiste titolo, in capo al retraente, di pretendere, nei confronti dell'acquirente, i frutti da quest'ultimo raccolti in epoca anteriore al pagamento del prezzo (v., in tali sensi, Cass. n. 15531/2000, specie in motivazione).
6. Con il sesto motivo, incentrato sulla violazione e falsa applicazione di norme di diritto (artt. 8 e 7 citt., 1479, 1483 c.c., 345 c.p.c.) e vizi di motivazione, il ricorrente infine si duole della ritenuta inammissibilità per contrasto con l'art. 345 c.p.c. della quantificazione dei danni subiti, in quanto operata solo in appello.
6. 1. Pure questo motivo è fondato.
6. 2. Precisato, in primo luogo, che l'odierno ricorrente aveva chiesto di essere manlevato dal proprietario venditore, ovverosia di essere tenuto indenne dai danni che eventualmente avesse dovuto subire dall'accoglimento della domanda di riscatto, si osserva, dunque, che la mera indicazione e specificazione dei danni conseguenti, fatta in appello dal medesimo L., non comportava una mutatio libelli, ma unicamente una emandatio libelli, rispetto alla medesima causa petendi. Ed invero, come rilevato da questa Corte, la diversa quantificazione della pretesa (nella specie si trattava di ratei pensionistici per un periodo ulteriore rispetto a quello di primo grado), fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova causa petendi in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto, non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi dell'art. 345 [e dell'art. 437 c.p.c.] .
La domanda del L., sotto il profilo della non novità, andava perciò esaminata.
7. Il quinto ed il sesto motivo del ricorso devono essere, quindi, accolti e rigettati il primo, secondo, terzo e quarto dello stesso. In conseguenza la sentenza impugnata va cassata in relazione con rinvio, anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità, ad altra Sezione della Corte d'appello di Venezia.

P.Q.M.

LA CORTE accoglie il quinto ed il sesto motivo di ricorso e rigetta gli altri. Cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra Sezione della Corte di Appello di Venezia.
Così deciso, il 23. 9. 2005
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 30 NOV. 2005

 
 
art. 8 della L. n. 590 del 1965
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In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune.
Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.
Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.
Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato [dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura] competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'art. 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che [l'Ispettorato] non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno. In tal caso [l'Ispettorato provinciale dell'agricoltura] deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'art. 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.
In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.
Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione.
Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo [dall'Ispettorato provinciale dell'agricoltura], con le agevolazioni previste dalla presente legge, sempreché l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni enfiteutici.
L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma è demandato [allo Ispettorato agrario provinciale competente per territorio].
Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore.






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