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| Il preliminare ad effetti anticipati |
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Nella prassi, sovente, il contratto preliminare prevede l'anticipazione di taluni effetti del definitivo, come il parziale pagamento del prezzo e/o la consegna del bene.
Al riguardo, la dottrina ha utilizzato la locuzione di preliminare ad effetti anticipati ma, come si vedrà, la giurisprudenza di legittimità ha, più precisamente, descritto la fattispecie come preliminare con anticipazione delle pretsazioni del definitivo.
Si è posta la conseguente questione se tale contratto preliminare (con anticipazione degli effetti o delle prestazioni del definitivo) possa mantenere l'inquadramento nell'alveo del contratto preliminare o se vada già inquadrato nell'ambito del contratto definitivo.
Secondo taluni se le prestazioni oggetto del definitivo sono già state eseguite per effetto del preliminare non ci sarebbe motivo di distinguerlo dal definitivo. Secondo la giurisprudenza prevalente, il punto centrale è quello di stabilire la volontà delle parti e, in particolare, acclarare se sussisteva la volontà di produzione immediata degli effetti traslativi o meno.
La giurisprudenza effettua, di volta in volta, una valutazione casistica volta ad acclarare la concreta volontà delle parti.
In certo qual modo connessa con la qualificazione della vicenda giuridica avente ad oggetto il contratto preliminare di vendita con anticipazione delle prestazioni che formano oggetto del definitivo, è la questione se la consegna anticipata del bene in favore del promissario acquirente, gli attribuisca la posizione di detentore qualificato o di possessore (ha avuto modo di soffermarsi sulla questione la sent n 7930 del 2008 della Suprema Corte di cassazione). Secondo la Suprema Corte, ove l'intento comune delle parti sia quella di impegnarsi alla stipula del definitivo e non quello di produrre immediatamente l'effetto traslativo, l'anticipazione di alcune delle prestazioni tipiche della vendita (prezzo e traditio), non toglie al contratto preliminare la sua natura di contratto ad effetti obbligatori, sicchè la situazione possessoria del promissario acquirente viene qualificata come detenzione qualificata non suscettibile di produrre l'usucapione del bene.
La Cassazione, per quanto rigarda la consegna anticipata ed il prezzo, ha ricondotto la fattispecie ad un comodato collegato al preliminare. Per ciò che concerne l'anticipato versamento del prezzo, secondo la Suprema Corte, si tratterebbe di un mutuo gratuito. Insomma, come anticipato, secondo la Suprema Corte, nella fattispecie de qua, si è di fronte ad un'anticipazione della prestazione e non ad un'anticipazione degli effetti del definitivo.
II promissario acquirente di un bene immobile il quale, in virtù di un preliminare di compravendita, da un lato, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo e, dall'altro, ottenga l'immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell'esecuzione anticipata della consegna della "res" da parte del promittente venditore, non può essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, non avendo egli l'"animus possidendi" che, essendo uno stato di fatto, non può essere trasferito. Costui, infatti, consegue la disponibilità materiale del bene in virtù di un contratto di comodato collegato al preliminare e ha, pertanto, la semplice detenzione qualificata della "res", esercitata "alieno nomine". Per converso, l'anticipazione del prezzo si spiega con la stipulazione di un contratto di mutuo gratuito, anch'esso collegato al preliminare. Tale detenzione, per trasformarsi in possesso utile ai fini dell'usucapione ventennale, necessita di uno specifico atto di "interversio possessionis". Quest'ultimo, peraltro, non è un semplice atto di volizione interna, ma deve chiaramente manifestarsi all'esterno attraverso il compimento di atti che consentano di desumere, anche al possessore, che il detentore ha iniziato a esercitare il potere di fatto sulla cosa "nomine proprio".
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