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Investimenti immobiliari all'estero

Aste pubbliche in Spagna – intervento in una procedura esecutiva con il supporto di un professionista in loco.

Realizzare un investimento immobiliare in un altro stato dell'Unione Europea è una tendenza in rapida crescita tra gli italiani.

Ne abbiamo parlato con l'abogado Augusto Scerrato, referente di diritto spagnolo per il nostro sito , che ci spiega la possibilitá di intervenire in un procedimento di espropriazione immobiliare in Spagna ed i connessi vantaggi economici, rispetto all'acquisto di una casa con rogito notarile.

Buonasera abogado, oggi ci introduce ad un tema specialistico del diritto spagnolo: l'acquisto di un bene in asta pubblica mediante intervento in una esecuzione immobiliare.

Buonasera a Lei.  Si effettivamente. Questo argomento è trattato raramente e sopratutto per l'estero.

Inizierei dicendo che l'acquisto di una proprietà al di fuori dell'Italia è un tipo di operazione economica che è stata finora riservata ai pochi fortunati con grandi patrimoni da investire o a società specializzate nel real estate. 

Al momento invece, forse per l'avanzamento del processo di integrazione europea, si registra un trend positivo di persone che scelgono di comprare immobili all'estero e di farlo rispondendo ad un'asta pubblica.
Quanto al caso specifico della Spagna la crisi del settore immobiliare apre le porte anche ai risparmiatori di fascia media permettendo a questi di realizzare investimenti sul “mattone” con impegno o destinazione di capitali alle volte irrisori per l'attuale mercato immobiliare italiano. 

Si é sentito parlare molto della crisi spagnola ultimamente;  qual'è la situazione rispetto all mercato immobiliare Italiano? 

Prima dell'implosione della bolla speculativa avutasi a cavallo tra il vecchio e nuovo mandato del governo Zapatero, i prezzi degli immobili in Spagna erano simili a quelli del marcato italiano, anzi in alcuni casi addirittura superiori a causa del forte tasso di crescita del Paese ed aumento progressivo dei redditi delle famiglie.

Oggi invece la situazione è diversa. Contrariamente all'Italia dove il mercato immobiliare é rimasto abbastanza stabile, quello spagnolo ha subito una forte deflessione.

Per darLe un riferimento di un mercato che conosco, oggi un appartamento nel centro di Valencia  che abbia come superificie sfruttabile circa 90 metri quadrati, si acquista per una somma compresa tra i 1.900 ed  i circa 2.600 euro al metro quadrato, e stiamo parlando di una zona centrale, caratteristica e storica della città. Questi prezzi sono di poco superiori a quelli di una proprietà con caratteristiche strutturali equivalenti di una cittá di provincia italiana.

Il prezzo al metro quadrato scende  a 1.900 -1.200 euro nelle città satellite “le poblaciones” dell'area metropolitana di Valencia o nei municipi indipendenti limitrofi ( come ad esempio Parterna) distanti non più di 5 chilometri dal centro della capitale di regione, dove tuttora si trovano le famose “casas adosadas”, cioé gli edifici di massimo due piani, costruiti in aderenza e prospicenti le strade e di vecchio stile cittadino spagnolo, per capirci risalenti dell'epoca franchista degli anni 50-60, ognuna con un piccolo patio o  cortile  nel retro.
 
Passando all'argomento centrale dell'intervista. Ci spieghi quali sono i vantaggi dell'acquisto di una proprietà immobiliare in pubblica asta mediante intervento in una procedura esecutiva.  

Il primo è più logico vantaggio dell'intervento in procedura esecutiva con successiva asta pubblica  attiene all'aspetto economico: si può comprare un immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato.

DandoLe ancora un dato di riferimento, ed avendo a mente le cifre che le ho fornito , in questo  momento nella città di Valencia il prezzo di un appartamento aggiudicato in pubblica asta può essere compreso tra i 900  ed i 1400 euro al metri quadrato.

Tali importi sono possibili in quanto ai sensi dell'art. 671 del codice di procedura civile spagnolo, nel caso in cui l'asta vada deserta, il creditore preferente può richiedere che gli venga aggiudicato l'immobile per un importo pari al 60% del suo valore di asta.

Oggigiorno infatti sono molte le aste pubbliche, soprattutto nella Comunità Autonoma Valenciana   nelle quali partecipano solamente gli istituti bancari che sono gli unici creditori e a volte gli unici interessati e quindi offerenti.
Le ragione é la sovrabbondanza di immobili da vendere, dovuto al fermento costruttivo  paragonabile a quello avuto in Italia durante gli anni 60 , di cui un buon esempio è Benidorm,  una  famosa località balneare vicino ad Alicante.

Se ad esempio si interviene in una procedura esecutiva per un bene il cui valore d'asta è di 500.000 euro e non si presenta nessun offerente nell'asta pubblica, in qualità di interventore preferente si può richiedere al Tribunale di farsi aggiudicare la casa per un valore di 300.000 euro, con un risparmio quindi di 200.000 euro. 

Per ottenere questo risultato economico, naturalmente è necessario che l'intervento nell'esecuzione  immobiliare sia stato realizzato in tempo e in debita forma e che il capitale investito nell'operazione sia proporzionato con il valore sia di basa d'asta dell'immobile nonché dell'esposizione debitoria per il quale l'immobile rappresenta la garanzia.  

Altro vantaggio di tipo economico è collegato al risparmio in termini di tasse sulle trasmissioni patrimoniali a titolo oneroso che l'acquisto in asta pubblica comporta. Secondo la normativa attualmente vigente in Spagna in un procedura esecutiva la base imponibile per il calcolo dell'imposta non è il valore d'asta dell'immobile, bensi l'effettivo ammontare per il quale il bene è stato aggiudicato.
 
Cosi per la Comunità Valenciana, dove la tassa per la trasmissione patrimonimale è fissata al 7% ,   nell'ipotesi di aggiudicarsi l'immobile per 300.000 euro  invece di  500.000, si avrebbe un risparmio di circa 14000 euro per imposte non corrisposte.

La comunità autonoma Valenziana ha mantenuto durante l'ultimo anno il tasso invariato, diversamente da altre regioni come la Cataluña (8%) , Andalucia (8%)  ed Estremadura ( con un tasso applicabile addirittura del 10%)
 
Se poi si vuole considerare come ulteriore risparmio le commissioni che si sarebbero dovute pagare ad una agenzia immobiliare, attualmente nell'ordine del 3% del valore di vendita dell'immobile e d il compenso da corrispondere al  notaio, si aggiungerebbero rispettivamente 4500 e 3000 euro, con un risparmio complessivo globale di quasi 230.000 euro se calcolato su 300.000, o  240.000 euro se calcolato su 500.000 euro.

Altro tipo di vantaggio, poco conosciuto, sono gli interessi che maturano a favore del titolare di un credito privilegiato in una procedura di espropriazione immobiliare ipotecaria in Spagna.

Gli interessi di mora ipotecaria sono stabiliti nella scrittura pubblica di costituzione di ipoteca, normalmente nella percentuale tra il 25% ed il 27%, limite massimo per non essere considerati, secondo la giurisprudenza spagnola, come usurai e quindi annullati.
Gli interessi di mora ipotecaria maturano automaticamente decorse 24 ore dal momento nel quale doveva essere effettuato il pagamento della rata del mutuo, e si producono per tutto l'iter della procedura esecutiva.

D'altro canto quindi se l'intervento dell'interessato nella procedura esecutiva non dovesse essere tempestivo, o nella asta pubblica fossero presenti piú offerenti interessati alla stessa proprietà e si perda interesse nell'acquisto dello stesso per eccessivo rialzo del prezzo, la sola titolarità di un credito preferente farebbe conseguire interessi molti alti sulla somma investita. 

Poniamo l'esempio di una casa colonica tradizionale della provincia di Valencia chiamata “casa de huerta”  con propria corte esterna e appezzamento di terreno di circa un ettaro, al cui acquisto abbiamo destinato un capitale di 200.000 euro. Se nell'asta pubblica non riusciamo ad aggiudicarci l'immobile, e siamo intervenuti nella procedura esecutiva circa un anno prima della celebrazione dell'incanto, il vicino possidente agricolo che é risultato l'aggiudicatario della proprietà, perchè ha rilanciato su ogni nostra offerta, dovrà corrisponderci oltre la somma inizialmente investita dei 200.000 euro anche gli interessi maturati sulla somma che sarebbero nell'ordine tra i  50.000 de i 54.000 euro.

Quindi l'intervento in una procedura esecutiva può avere come fine solamente la realizazzione di un puro investimento?

Si può anche vedere in questo modo. Se si considerano i tassi di profitto generati dopo un anno  questi sono di molto superiori a quelli che si possono ottenere con i buoni del tesoro italiani o spagnoli, attualmente al 7%, e quasi paragonabili a quelli di un buon investimento in borsa. 

Come si fa ad intervenire in un' asta pubblica o meglio possono intervenire cittadini italiani in un'asta pubblica in Spagna? 
 
Si cosi come ogni altro cittadino dell'unione Europea, che ovviamente abbia capacità d'agire, quindi non sia minore e non sia stato dichiarato incapace ed abbia compiuto alcuni piccoli incombenti amministrativi:  NIE ed ovviamente l'apertura di un conto corrente presso un'entità bancaria spagnola. 


Parliamo invece degli aspetti negativi. Ci dica quanto tempo é necessario per diventare proprietario.

Sempre che si rispettino alcune requisiti legali un bene inmobile gravato da ipoteca si esecuta conforme al procedimento speciale indicato dall'art. 682 del codice di procedura civile, un iter processuale abbastanza snello.

Se nella stessa procedura non si verificano o non intervengano vicende processuali complesse, non si dovrebbe andare oltre i 12 o 18 mesi, da poco più di un anno ad un anno e mezzo.

La invito peró comunque a considerare che anche qualora il procedimento si allargasse oltre i termini  dei 18 mesi,  l'interessato con credito preferente, continuerebbe a maturare interessi ai tassi previsti dal 25 al 27 per cento, aumentando le possibilitá di vedersi aggiudicato l'immobile od incrementando il profitto.

Ci sono altri incovenienti ?

Intervenire in una procedura esecutiva immobiliare presupposte la disponibilitá di un capitale liquido da investire, il cui ammontare varia a seconda del target di bene immobile pignorato:  una cosa é l'acquisto di una proprietà di 80- 90 metri quadrati per fini abitativi, altro di un locale commerciale sito in una zona di alta frequentazione di un capoluogo di regione spagnola, caso invece diverso é quello di un “Cortijo”, un casolare-maniero con diversi etterari di terreno tipico della regione dell'Andalucia ed ora molto in voga tra gli stranieri possidenti.

Se invece si finanzia l'acquisto attraverso accensione di un mutuo chirografario i benefici connessi con l'investimento si riducono, anche se rimarrebbero grandi margini di manovra considerati gli interessi di mora ipotecaria.

Se invece l'interessato ricorre ad un mutuo con futura costituzione di ipoteca sull'immobile oggetto  del pignoramento questi risulta svantaggiato. perché incorre in piccoli ostacoli processuali e preferenze che la legge spagnola accorda a coloro che sono in possesso giá di una somma liquida, per poter rispondere all'asta.

Anche se l'opzione rimane perfettamente praticabile, è opportuno fare due importanti considerazioni: difficoltá di ottenere un mutuo ipotecario in Spagna per stranieri e che questo sia consesso al tasso agevolato massimo del 4% , quale quello che normativamente si applica in Spagna per la prima casa, al contrario il mutuo avrebbe sicuramente un tasso tra il 10 de il 12% per cento.


Bene abogado, tutto abbastanza chiaro, come fare a trovare case o proprietá che siano valevoli  e nelle quali investire?

La maggior parte degli spagnoli che partecipano ad una asta pubblica viene a conoscenza di una  procedura esecutiva perchè l'immobile ipotecato si trova nello stesso stabile dove vive o attraverso informazioni avute da parenti od amici.

Per coloro che invece non si trovano sul territorio spagnolo, si possono consultare  banche dati elettroniche abbastanza complete, ma purtroppo quasi tutte a pagamento. 

Mi sento comunque obbligato nel consigliare a coloro che sono interessati all'acquisto di una proprietà in Spagna, di procedere con cautela. L'intervento in una procedura di pignoramento, che ha tutti i presupposti per trasformarsi in un acquisto immobiliare conveniente o anche in un investimento molto proficuo, potrebbe tradursi in un completo disinvestimento, o meglio in un investimento non cosi tanto profittevole.

Nell'iter della procedura possono verificansi vicende, che necessitano di essere previste in anticipo , o di essere soluzionate con strumenti legali. Consultatevi quindi con un consulente prima di effettuare qualsiasi artività, comunicandogli le specifiche dell'immobile nel quale siete interessati    e chiedendogli se abbia una polizza di responsabilitá professionale e se  il massimale della polizza copra il valore dell'investimento che vi accingete ad intraprendere.

Bene abogado. La ringrazio del tempo che mi ha dedicato.

Grazie anche a Lei, è stato un piacere esserLe d'aiuto.

 





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