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Le servitù prediali: coattive e volontarie

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario L'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo. (artt. 1027 e 1028 c.c.). La servitù prediale si caratterizza proprio per il fatto che il vantaggio deve inerire in via diretta al fondo e non già alla persona che se ne serve (la persona, invece, ne trae un’utilità indiretta). Al vantaggio per il fondo dominante corrisponde una restrizione per il fondo servente.

Ove il vantaggio sia posto a favore di una persona o di una cerchia di persone, indipendentemente dal riferimento ad un fondo, si configurerà una servitù irregolare ed il relativo contratto avrà effetti meramente obbligatori tra le parti senza alcun effetto nei riguardi dei terzi. Configurano ipotesi di servitù irregolari previste ex lege le c.d. servitù di uso pubblico e gli usi civici; le prime costituiscono pesi imposti a fondi privati per finalità pubbliche, i secondi particolari diritti riconosciuti a cerchie territorialmente individuabili di persone sopra beni pubblici (diritto di legnatico, fungatico, pascolo ecc ecc); ancora deve distinguersi la servitù (regolare o irregolare) dalla conformazione del diritto di proprietà con riferimento all'intrinseca natura del bene in armonia con il dettato costituzionale che consente limiti al diritto di proprietà funzionalizzati all'interesse generale. 

E’ anche ammessa, ai sensi dell’art. 1029 c.c., la costituzione di una servitù prediale che arrechi un vantaggio in futuro ad un fondo già esistente o la costituzione di una servitù prediale in favore di un fondo ancora da acquistare o di un edificio ancora da costruire (in tali ultime due ipotesi la servitù viene ad esistenza una volta costruito l’edifico o acquistato il fondo).

Come sottolineato il vantaggio per il fondo dominante può essere costituito anche dalla  sua semplice maggiore comodità o amenità del fondo dominante e può inerire alla destinazione industriale del bene. Con riferimento alle servitù prediali che ineriscono alla destinazione industriale del bene deve sottolinearsi come essenziale ai fini della configurazione della servitù sia che l’utilità inerisca al fondo ed alla sua specifica destinazione industriale e non all’azienda. La concessione da parte di un negozio della facoltà di appoggio dell’insegna al negozio vicino non costituisce servitù prediale in quanto l’utilità non inerisce al fondo nella sua destinazione industriale ma all’azienda. Analogamente l’obbligo di non concorrenza integra una fattispecie di servitù prediale o meno a seconda che la concorrenza (il cui obbligo d'astensione avvantaggia il fondo dominante) sia legata intrinsecamente alle caratteristiche strutturali del fondo (e in tal caso si avrà servitù prediale) ovvero all’attività umana (ed in tal caso si avrà un contratto con effetti obbligatori).

Le servitù prediali si distinguono in apparenti e non apparenti a seconda che sussistano opere apparenti e visibili destinate al loro esercizio (la distinzione rileva in quanto solo le servitù apparenti si possono costituire per usucapione o per destinazione del padre di famiglia), continue e discontinue, a seconda che non sia necessaria o sia necessaria la condotta positiva del proprietario del fondo dominante ai fini dell’esercizio della servitù, positive o negative a seconda che le loro modalità d’esercizio implichino un facere da parte del proprietario del fondo dominante o solo un obbligo di non fare a carico del proprietario del fondo servente (la distinzione rileva in quanto, ai fini della prescrizione per non uso di cui all’art. 1073 c.c., 2° comma, mentre per le servitù discontinue il termine prescrizionale decorre dal momento in cui se ne cessa l’uso, nelle servitù continue il termine prescrizionale decorre dal giorno in cui si verifica un fatto esterno che ne ha impedito l’esercizio).

Le servitù prediali, a seconda della loro modalità di costituzione, si distinguono in servitù coattive e servitù volontarie. Le servitù prediali volontarie possono essere costituite per contratto, per testamento, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia ma le servitù non apparenti che non constano, cioè, di opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1058 c.c., art. 1061 c.c. e art. 1062 c.c.).

La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù; in tale prospettiva, rileva lo stato dei fondi al momento della loro separazione e non eventuali vicende successive che abbiano mutato lo stato dei luoghi.

Il diritto di servitù può essere concesso anche dal comproprietario ma in tal caso non produrrà effetti sino a che sia analogamente concesso da tutti gli altri comproprietari; il proprietario ed i suoi eredi ed aventi causa non potranno, tuttavia, porre impedimenti all'esercizio del diritto di servitù concesso. Si discute se l'atto costitutivo del primo comproprietario abbia effetti obbligatori o reali e se, conseguentemente, sia soggetto alla forma scritta ex art. 1350 cc ed all'onere della trascrizione. In considerazione del fatto che l'avente causa non può esercitare il suo diritto se non nel momento in cui tutti gli altri comproprietari abbiano manifestato il consenso, sembrerebbe preferibile la tesi che riconduce la prima cessione nell'alveo dei contratti ad effetti obbligatori.Tuttavia, in considerazione, della vincolatività per eredi ed aventi causa, l'intera vicenda è stata prospettata come costitutiva di un'obbligazione propter rem.
 
Le servitù coattive (di passaggio, di elettrodotto, di scarico, di somministrazione d'acqua) possono costituirsi consensualmente, a mezzo di  contratto, con riconoscimento di un'indennità in favore del titolare del fondo servente ovvero mediante sentenza e, nel caso in cui risulti parte la PA, a mezzo di provvedimento amministrativo. In ogni caso, venuta meno l'interclusione, cessa la servitù coattiva con il medesimo ventaglio di strumenti giuridici (in caso di provvedimento amministrativo o di sentenza potrà essere disposta la restituzione di una quota dell'indennità inizialmente concessa al proprietario). Si discute se le servitù coattive possano costituirsi per usucapione in quanto, in tale ipotesi, non dovrebbero venire meno in caso di cessazione della situazione di interclusione. 

L’esercizio del diritto di servitù prediale deve essere conforme al titolo o al possesso. Nel dubbio circa la estensione e le modalità d’esercizio della servitù prediale, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente. Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, d’altronde il proprietario del fondo servente non può compiere azioni che tendano a diminuire l'esercizio della servitù (cfr. artt. 1065 e 1067 c.c.). Il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti.In tale ipotesi si costituirà, a carico del proprietario del fondo servente un obbligazione propter rem (con riferimento alla quale sarà possibile sollevare l'eccezione d'inadempimento ex art. 1460 cc in relazione alle obbligazioni del titolare del fondo dominante) cui si potrà sottrarre o con l'alienazione del fondo servente o con l'abbandono liberatorio del fondo ex art. 1070 cc. Con riferimento a tale atto si discute se si tratti di un atto di rinuncia con contestuale offerta d'acquisto al titolare del fondo dominante (con la conseguenza che, in difetto di accettazione da parte di questo, la proprietà del fondo, libera di pesi, sarà acquistata dallo Stato) o se si configuri come un'offerta liberatoria con la conseguenza che, in difetto d'accettazione da parte del proprietario del fondo dominante, il fondo servente sarà liberato dalla servitù.

Le servitù prediali si estinguono per confusione, allorché il proprietario del fondo dominante diventi anche proprietario del fondo servente e viceversa, per il totale perimento del fondo dominante o servente (tale non essendo l'eventuale perimento della costruzione considerata la possibilità della sua ricostruzione), per prescrizione per non uso ventennale, per abbandono liberatorio che si verifica allorché il proprietario del fondo servente, per l’eccessiva onerosità della servitù, rinunci alla proprietà del fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante, per scadenza del termine o per il verificarsi della condizione risolutiva previsti nel titolo.

Con riferimento alla prescrizione, il suo corso ed il suo regime dipendono naturalmente dalla natura della servitù medesima; così in caso di servitù continua e di servitù negativa, essa inizierà a decorrere dal verificarsi di un fatto che ne impedisca l'esercizio (la realizzazione di opere sulla tubazione che impediscano la conduzione dell'acqua ovvero la sopraelevazione da parte del titolare del fondo servente); in caso di servitù discontinue, la prescrizione inizierà a decorrere e sarà interrotta da ciascun singolo atto d'esercizio della servitù stessa.

Le azioni a difesa delle servitù prediali sono rivolte al riconoscimento del diritto nei confronti di chi ne contesti l’esistenza e alla cessazione della turbativa (c.d. azione confessoria della servitù di cui all’art. 1072 c.c.)

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