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| condominio minimo: la disciplina applicabile |
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Si definisce condominio minimo il condominio composto da due soli partecipanti; in tal caso, invero, è controverso se la fattispecie, ai fini dell'individuazione della disciplina applicabile, debba ricondursi nell'alveo del condominio, per l'appunto, o piuttosto nell'ambito della comunione ordinaria.
In particolare, la questione definitoria in ordine al c.d. condominio minimo si riflette sulla soluzione da dare a talune problematiche di carattere pratico. Ad esempio si è posta la questione del regime giuridico applicabile alla richiesta di rimborso relativa a spese anticipate da uno dei proprietari del c.d. condominio minimo sulle cose comuni. Ove la fattispecie fosse ritenuta riconducibile al condominio, infatti, le spese sarebbero rimborsabile solo in quanto urgenti ex art. 1134 cc, ove invece si trattasse di una comunione ordinaria, il rimborso sarebbe dovuto anche con riferimento a spese non urgenti sul presupposto della semplice noncuranza dell'latro comunista (cfr. l'art. 1110 cc). In materia una risalente giurisprudenza di legittimità aveva affermato potersi applicare la disciplina di cui all'art. 1110 cc sul rilievo che in un condominio minimo non avrebbero potuto applicarsi le norme relative all'assemblea che non avrebbe potuto raggiungere decisioni in caso di dissenso tra i condomini; aveva dunque ritenuto applicabile la disciplina in materia di comunione ordinaria ivi compresa la richiamata norma di cui all'art. 1110 cc sul rimborso delle spese non urgenti sul presupposto della semplice trascuranza dell'altro comunista.
La giurisprudenza successiva, comprese le SSUU chiamate a dirimere il contrasto interpretativo, ha concluso in senso opposto ritenendo che la distinzione tra comunione e condominio non può risiedere sul numero dei comproprietari ma, piuttosto, sulla destinazione (finale - nel caso della comunione - o accessoria ad altre proprietà individuali - nel caso del condominio - )dei beni sui quali insiste la situazione di comproprietà.
In tal senso, hanno chiarito le SSUU, il condominio si forma ope legis allorchè si versi in una situazione di fatto nella quale le proprietà individuali di piano o di porzioni di piano coesistano con le comproprietà su beni comuni accessori (tetto, suolo ecc ecc.). In tale prospettiva, il condominio minimo, pur costituito da due soli condomini rappresenta pur sempre un condominio e non può essere ricondotto alla comunione ordinaria sul rilievo della difficoltà di funzionamento del suo organo decisionale.
In caso di impossibilità di raggiungere una decisione sulla manutenzione e conservazione della cosa comune, il condomino diligente potrà sempre esperire l'azione giudiziale di cui all'art. 1105 cc, ult. comma così come richiamata dall'art. 1139 cc.
Al contrario, con riferimento al rimborso delle spese per riparazioni eseguite in presenza di dissenso o semplice trascuranza dell'altro condomino, non potrà applicarsi la norma di cui all'art. 1110 cc ma quella di cui all'art. 11136 cc che ne richiede l'urgenza.
  
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