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condominio moroso ed esecuzione ai danni del singolo condomino

Il condominio moroso e l'esecuzione ai danni del singolo condomino per il debito condominiale è fondata l'opposizione se il titolo esecutivo formato nei confronti del condominio non viene personalmente notificato al condomino

Approfondimento a cura di

Sandra Santonicola

del Foro di Salerno

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Nelle fattispecie inerenti il recupero dei crediti condominiali, è molto interessante analizzare la recente sentenza della Corte di Cassazione, III° Sezione Civile, n°1289 del 30 gennaio 2012, secondo la quale è necessaria la notifica del precetto e del titolo esecutivo anche al singolo condomino moroso, prima dell’inizio dell’esecuzione nei suoi confronti.

Tale decisione si ricollega a quella delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che con sentenza n°9148 del 2008, hanno chiarito che la responsabilità del singolo condomino è solo parziale in proporzione alla sua quota, anche nei rapporti esterni, e, quindi, ha escluso la solidarietà tra i singoli proprietari di un edificio in condominio.
 
Questa esclusione di solidarietà ha prodotto per i creditori e per i fornitori del condominio due notevoli problemi.
 
In primo luogo, i creditori del condominio hanno l’onere di individuare i nominativi dei proprietari degli immobili siti nel condominio, soprattutto quelli morosi, e la loro relativa quota millesimale nel condominio.
 
In pratica, i creditori del condominio devono rivolgersi all’amministratore pro tempore del condominio per chiedere e ottenere una copia della lista dei condomini morosi e la tabella millesimale applicabile, al fine di individuare la loro quota  millesimale.
 
In secondo luogo, dopo aver ottenuto il rilascio di un titolo esecutivo contro il condominio, e regolarmente notificato il titolo esecutivo e l’atto di precetto all’amministratore pro tempore del condominio, prima di iniziare l’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, occorre anche nei suoi confronti che vengano notificati titolo esecutivo e precetto.
 
Ciò in quanto il singolo condomino proprietario “ deve essere messo in grado non solo di conoscere qual è il titolo esecutivo ex art. 474 c.p.c., in base al quale viene minacciata in suo danno l’esecuzione, ma anche di adempiere l’obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c.”.
 
In conclusione, la sentenza n°1289 del 30 gennaio 2012 della Corte di Cassazione merita di essere rilevata, perché è utile riferimento in materia di recupero crediti condominiali, poiché impone ai creditori di individuare gli effettivi debitori, nei confronti dei quali deve iniziare l’azione esecutiva, visto che in virtù della sentenza n°9148/2008 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, appare preferibile applicare il criterio della parziarietà del singolo condomino, il quale risponde soltanto nei limiti della sua quota millesimale anche nei rapporti esterni e non più il criterio della solidarietà.
 
Pertanto, i creditori del condominio non potranno più agire per l’intero credito nei confronti di uno o più condomini ma pretendere, ai sensi dell’art. 1294 c.c., il pagamento della loro quota di debito rapportata alla misura della loro quota di  proprietà.



SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

F.C. convenne in giudizio G.S. proponendo opposizione avverso l'atto di precetto, notificatole in data 25 ottobre 2006, con il quale il G. le aveva intimato il pagamento della somma complessiva di Euro 2.193,90.
A sostegno dell'opposizione, la F. deduceva che l'atto di precetto in questione doveva considerarsi nullo non essendole mai stato notificato il relativo titolo esecutivo. Deduceva altresì che tale titolo, ottenuto contro un condominio in persona dell'amministratore, può essere fatto valere nei confronti del singolo condomino purchè l'esecuzione forzata venga preceduta dalla notificazione del titolo esecutivo e del precetto nei confronti del condomino contro il quale viene intrapresa l'esecuzione stessa.
Costituitosi in giudizio, il G. eccepiva preliminarmente l'avvenuta cessazione della materia del contendere essendo stata notificata a controparte, in data 12 dicembre 2006, copia conforme del titolo esecutivo de quo unitamente ad un nuovo atto di precetto.
Nel merito il medesimo G. sosteneva che la notificazione non era necessaria giacchè il decreto ingiuntivo era stato dichiarato esecutivo ai sensi dell'art. 654 c.p.c., comma 2, e che comunque nel precetto c'era pure l'indicazione dell'avvenuta apposizione della formula esecutiva.
Il Tribunale stabiliva che la notificazione del successivo precetto non aveva determinato la cessazione della materia del contendere.
Ribadiva inoltre che non era necessario notificare il titolo esecutivo (ossia il decreto divenuto definitivo) in virtù dell'art. 654 c.p.c., comma 2, e che il decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio era titolo esecutivo per le obbligazioni in solido.
Per tali motivi rigettava l'opposizione proposta da F..
Propone ricorso per cassazione F.C. con tre motivi.
Non ha svolto attività difensiva G.S..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo del ricorso parte ricorrente denuncia "Violazione e falsa applicazione dell'art. 479 c.p.c., e art. 654 c.p.c., comma 2, - omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5".
Secondo parte ricorrente il giudice di merito non ha considerato che il decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, se azionabile esecutivamente in danno all'ente di gestione pur senza nuova notificazione, non lo è in danno al condomino, al quale sarebbe occorsa una nuova notificazione, prima o contestualmente al precetto.
Il motivo è fondato.
Posto che nel caso in esame l'opponente non pone in questa sede la questione se il titolo esecutivo giudiziale, intervenuto nei confronti dell'ente di gestione condominiale in persona dell'amministratore prò tempore, possa essere validamente azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato solidale (questione che, secondo Cass. Sez. Un., n. 9148/2008, è ormai definitivamente risolta nel senso che, esclusa la solidarietà, la responsabilità del condomino è solo parziale in proporzione alla sua quota, anche nel rapporti esterni), osserva, tuttavia, questa Corte che, anche sotto l'erroneo presupposto che il titolo esecutivo ottenuto contro il condominio possa essere fatto valere in executivìs contro il singolo condomino quale preteso obbligato in solido, il precetto, intimato a tal fine allo stesso condomino, non avrebbe comunque potuto prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell'ente di gestione, ancorchè detta ingiunzione fosse risultata del tipo ex art. 654 c.p.c., comma 2.
E' di tutta evidenza, infatti, che, se una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio nell'ipotesi di cui all'art. 654 c.p.c., comma 2, detta notificazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire contro soggetto, non indicato nell'ingiunzione, per la pretesa sua qualità di obbligato solidale.
Costui, invero, deve essere messo in grado non solo di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c., in base al quale viene minacciata in suo danno l'esecuzione, ma anche di adempiere l'obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall'art. 480 c.p.c..
Con il secondo e terzo motivo si denuncia rispettivamente: 2) "omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5)";
3) "Violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1292, 1294 e 1314 c.c. - Omessa e insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5)".
L'accoglimento del primo motivo comporta l'assorbimento del secondo e del terzo mentre, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c., comma 2, dichiarando la nullità del precetto. Non v'è luogo a decidere sulle spese per la presente fase e sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese del merito.
In conclusione, il ricorso deve essere accolto con conseguente cassazione dell'impugnata sentenza.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri, e decidendo nel merito ex art. 384 c.p.c., dichiara la nullità del precetto.
Non v'è luogo a decidere per le spese del giudizio di cassazione; si compensano le spese del merito.
Così deciso in Roma, il 14 dicembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 30 gennaio 2012

 

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