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Cass civ sez. II n. 25289 del 2007 in materia di obbligazioni propter rem

 

Con la sentenza della Cassazione civile  sez. II 04 dicembre 2007 n. 25289, viene riaffermato il principio della tipicità delle obbligazioni propter rem e la configurabilità delle stesse solo nei casi e modi previsti dalla legge. Ne consegue, secondo la Suprema Corte, la nullità delle pattuizioni private che impongano obbligazioni propter rem in ipotesi diverse da quelle espressamente contemplate dal legislatore.

      

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE     

SEZIONE SECONDA CIVILE 

                      
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                           
Dott. SPADONE   Mario                             -  Presidente   - 
Dott. TRIOLA    Roberto Michele              -  rel. Consigliere  - 
Dott. SETTIMJ   Giovanni                          -  Consigliere  - 
Dott. BUCCIANTE Ettore                            -  Consigliere  - 
Dott. MIGLIUCCI Emilio                            -  Consigliere  - 
ha pronunciato la seguente:                
                
sentenza            

sul ricorso proposto da:     
                                       
CS  GESECEDI,  in persona del suo Presidente e legale  rappresentante  pro tempore          G.G.B., elettivamente domiciliato in ROMA P.LE  PORTA  PIA  121,  presso lo studio dell'avvocato  NAVARRA  GIANCARLO, difeso dagli avvocati CIMADOMO BRUNO, FIORENTINO MATTEO MARIA, giusta  delega in atti;               
                                   
- ricorrente –

contro             
                                                 
P.E.,            P.G.;  
                                            
- intimati –
avverso  la  sentenza  n. 55837/05 del Giudice  di  pace  di  NAPOLI,  depositata il 07/11/05;                                   udita  la  relazione  della causa svolta nella pubblica  udienza  del  02/10/07 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;              
udito  l'Avvocato  CIMADOMO Bruno, difensore del  ricorrente  che  ha chiesto accoglimento del ricorso;                                   
udito  il  P.M.  in persona del Sostituto Procuratore Generale  Dott.  SCARDACCIONE  Eduardo Vittorio che ha concluso  per  il  rigetto  del ricorso.    
                                                       
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 30 marzo 2005 il consorzio GE.SE.CE.DI. conveniva P.E. e P.G. davanti al Giudice di pace di Napoli, chiedendo la condanna degli stessi al pagamento della somma di Euro 486,13 a titolo di oneri consortili, in relazione ad un appartamento di cui gli stessi erano comproprietari.
I convenuti, costituitisi, contestavano il fondamento della domanda, deducendo, tra l'altro, di non avere aderito al consorzio e che era nulla la clausola dell'atto costitutivo del consorzio la quale prevedeva la obbligatoria partecipazione allo stesso di tutti gli acquirenti di immobili nell'ambito del Centro Direzionale di Napoli.
Con sentenza in data 7 novembre 2 0 05 il Giudice di pace rigettava la domanda in base alla seguente motivazione:
Va preliminarmente decisa l'eccezione sulla nullità della clausola di adesione al consorzio.
Ed invero, all'art. 2 dell'atto per notar D'Auria, pag. 69 (cfr.
fase, parte attrice) è riportato "ciascuna parte acquirente dichiara di essere a conoscenza dell'esistenza di un consorzio per la manutenzione e la gestione delle infrastrutture e degli impianti pubblici ricadenti nel comprensorio di nuova edificazione del centro direzionale ... che la partecipazione a tale consorzio è prevista come obbligatoria per tutti gli aventi causa della Mededil i quali si assumeranno i relativi oneri ... dichiara inoltre di conoscere e di accettare il regolamento consortile e le relative tabelle ... infine la parte acquirente dichiara e riconosce che per effetto dell'acquisto delle unità immobiliari in oggetto essa ha automaticamente acquistato la qualità di membro del consorzio ... di cui accetta espressamente tutti i patti e le condizioni".
Ebbene, va dichiarata, incidenter tantum, la nullità delle suindicate pattuizioni.
Ed invero, i consorzi di urbanizzazione rappresentano una figura atipica che assume i connotati dell'associazione non riconosciuta regolata dagli artt. 36 - 42 c.c.. La clausola che prevede l'adesione obbligatoria al consorzio per i proprietari presenti e futuri di immobili siti in un comprensorio e per i loro successori da luogo ad una costituzione negoziale di obbligazioni propter rem il cui soggetto passivo è di volta in volta individuato dalla titolarità del bene medesimo. Tuttavia, le obbligazioni propter rem sono tipiche e devono, quindi, essere imposte dalla legge ovvero relative alla comunione od alla servitù.
Tali presupposti non si ravvisano nel caso di specie, e pertanto, tenuto conto dell'impossibilità di determinare, in via contrattuale o negoziale, vincoli a carico di terzi, ne deriva la nullità delle suddette clausole ai sensi del combinato disposto degli artt. 1372 - 1418 c.c..
Nè può essere ritenuta validamente espressa dai convenuti la volontà di adesione al consorzio cosi come manifestata con la semplice sottoscrizione dell'atto di acquisto dell' unita immobiliare, nel quale erano ricomprese le indicate clausole.
Infatti, secondo la più recente giurisprudenza della Suprema Corte, per l'adesione al consorzio, a tutela del diritto costituzionalmente protetto della libertà di non associazione occorre una manifestazione di volontà ad hoc (Cass. 14585/04; Cass. 14590/04).
Alla luce di quanto innanzi esposto va osservato che i convenuti non possono considerarsi associati al consorzio e quindi non possono essere obbligati al pagamento dei contributi consortili.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il Consorzio GE.SE.CE.DI., con un unico motivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il consorzio GE.SE.CE.DI., premessa una esposizione della giurisprudenza di questa S.C. in ordine alla natura dei ed. consorzi di urbanizzazione, deduce che erroneamente il Giudice di pace ha affermato: a) che la clausola la quale prevede l'automatica adesione al consorzio è nulla in quanto darebbe vita alla costituzione negoziale di una obbligazione propter rem che, per sua natura, è necessariamente tipica e disciplinata dalla legge, tenuto conto del più recente orientamento di questa S.C. in materia;
b)che la manifestazione della volontà di entrare a far parte del consorzio non può essere espressa con la sola sottoscrizione di un atto di acquisto, nel quale venga inserita la clausola di automatica adesione al consorzio, occorrendo una manifestazione di volontà ad hoc. Il motivo è infondato sotto entrambi i profili.
Per quanto riguarda il primo, va osservato che secondo la prevalente giurisprudenza di questa S.C. le obbligazioni propter rem sono caratterizzate dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi col contenuto espressamente previsti dalla legge (cfr. sent.: 7 settembre 1978 n. 4045; 23 agosto 1978 n. 2931; 2 gennaio 1007 n. 8).
E' vero che in senso contrario (e proprio in tema di consorzi di urbanizzazione) si è espressa recentemente la sentenza 6 marzo 2003 n. 3341, ma tale decisione non ha chiarito i motivi per i quali ha ritenuto discostarsi dal precedente orientamento, limitandosi ad affermare che la tipicità riguarda solo i diritti reali e non anche le obbligazioni propter rem.
In ordine al secondo profilo va ricordato che in altre cause vertenti tra il consorzio GE.SE.CE.DI. ed altri presunti consorziati, questa S.C. ha già avuto occasione di chiarire che occorre spiegare come ad una dichiarazione contenuta in un contratto di vendita e rivolta da una parte (nella specie: l'acquirente) all'altra parte (nella specie:
il venditore) possa avere effetti nei confronti di un terzo (nella specie: il consorzio) (sent.: 14585/04; 6663/05; 6666/05; 19674/06).
In definitiva, il ricorso va rigettato.
Non avendo P.E. e P.G. svolto attività difensiva in questa sede, nessun provvedimento va emesso in ordine alle spese.
P.Q.M.
la Corte rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, il 2 ottobre 2007.
Depositato in Cancelleria il 4 dicembre 2007




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