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Gli spazi destinati a parcheggio: pertinenza dell'immobile?
La tematica degli spazi destinati a parcheggio, sotto il profilo della peculiare disciplina della loro circolazione, non può che prendere le mosse dalla loro qualificazione come pertinenza dell'appartamento o dell'immobile. Il regime generale delle pertinenze si rinviene nell'art. 818 cc secondo cui gli atti che hanno ad oggetto la cosa principale hanno ad oggetto anche le relative pertinenze se non è diversamente disposto ma le pertinenze possono essere oggetto di separati atti dispositivi. Con riferimento specifico agli spazi di parcheggio, essi possono costituire pertinenze rispetto all'abitazione principale se sono destinati durevolmente a servizio dell'abitazione stessa. A mente del richiamato art. 818 cc lo spazio destinato a parcheggio, nella sua qualità di pertinenza dell'appartamento, poteva essere oggetto di separato atto dispositivo. Il problema è sorto perchè, con la legge 765 del 1967, è stato introdotto, nella legge urbanistica 1150 del 1942, un articolo 41 sexies secondo cui, per il rilascio delle concessioni edilizie, era necessario che il progetto prevedesse spazi di parcheggio in una percentuale minima rispetto alla cubatura degli immobili oggetto dell'istanza concessoria. Si trattava di norma che aveva immediata incidenza nei rapporti tra PA e privato. Il progetto, ai sensi del richiamao art. 41 sexies, deve essere conforme alla normativa edilizia ed al piano regolatore generale ma deve prevedere spazi destinati a parcheggio in una misura minima. Sulla base della normativa codicistica, lo spazio destinato a parcheggio, ove qualificabile come pertinenza dell'appartamento o dell'immobile, anche a seguito dell'introduzione dell'art. 41 sexies, avrebbe dovuto ritenersi oggetto di possibile circolazione separata rispetto all'abitazione stessa, semprechè l'art. 41 sexies fosse stato interpretato come inerente esclusivamente i rapporti tra PA e privati. In giurisprudenza si sono confrontate, al riguardo, due tesi; secondo una prima impostazione, l'art. 41 sexies avrebbe ad oggetto esclusivamente i rapporti tra privati e PA sicchè, una volta realizzati gli spazi di parcheggio ed ottenuta la concessione edilizia, questi ultimi potrebbero circolare secondo la norma di cui all'art. 818 cc. Secondo altra tesi posi suffragata dall'orientamento delle SS.UU., l'art. 41 sexies attiene anche ai rapporti tra privati e tutela interessi pubblici di rilevante importanza come quelli relativi alla migliore vivibilità dei centri urbani, al migliore assetto nelle relazioni tra condomini ed al migliore assetto della rete viaria, sicchè si tratta di norma imperativa che, ai sensi dell'art. 1418 cc comma 1°, incide sulla validità di contratti che siano stati posti in essere in violazione della stessa; in  tale prospettiva, ove l'oggetto del contratto sia l'abitazione principale separatamente dallo spazio a parcheggio, il contratto stesso violerebbe norma imperativa con la conseguente nullità del contratto. Il problema successivo, posta la natura imperativa della norma, era quello di stabilire se il contratto fosse nullo totalmente o solo in via parziale. La conclusione della giurisprudenza è stata quella della nullità parziale e quella dell'integrazione giurisprudenziale con il trasferimento dello spazio di parcheggio e il conseguente incremento del corrispettivo. La giurisprudenza ha avuto un'evoluzione al riguardo in quanto, in un primo momento, la magistratura procedeva, in via giudiziale, al trasferimento della proprietà degli spazi di parcheggio mentre, successivamente, il contratto è stato integrato con il riconoscimento del diritto reale d'uso sullo spazio destinato al parcheggio con la revisione del prezzo inizialmente pattuito. Con la legge n. 47 del 1985 (norme in materia edilizia e norme in materia di primo condono edilizio) il Legislatore introdusse, probabilmente nell'intento di replicare all'orientamento giurisprudenziale che si andava consolidando, una norma secondo cui gli spazi destinati a parcheggio erano da qualificarsi come pertinenze a tutti gli effetti. Alla Suprema Corte fu sottoposto il nuovo assetto normativo e, nel 1989, le Sezioni Unite ribadirono il proprio precedente orientamento. Secondo la Suprema Corte, dopo la L. n. 47 del 1985, se non si possono più nutrire dubbi sulla natura pertinenziale degli spazi destinati a parcheggio, ciò non inficia la già ritenuta nullità parziale del contratto con il quale si trasferisca l'abitazione principale e non lo spazio destinato a parcheggio in quanto, pur essendo liberamente e separatamente disponibile lo spazio destinato a parcheggio o l'appartamento del quale costituisce pertinenza, deve, cionondimeno, essere riconosciuto, in via d'integrazione giudiziale del contratto, un diritto d'uso sullo spazio destinato a parcheggio all'acquirente dell'abitazione, essendo liberamente disponibile solo la nuda proprietà dello spazio destinato a parcheggio. Nel 1989 con la legge n. 122 (c.d. legge Tognoli), venne introdotta una disciplina incentivante della realizzazione di spazi di parcheggio sotterranei; in tal caso era prevista la possibilità di costruire con semplice licenza autorizzatoria. Essi dovevano circolare unitamente all'abitazione di cui costituivano pertinenza pena, in difetto, l'espressa qualificazione della nullità del contratto di compravendita con la quale non fosse trasferito contestualmente lo spazio destinato a parcheggio. Si pose, conseguentemente e successivamente alla Legge Tognoli, un problema interpretativo in quanto, posto che tale legge qualificava espressamente come nulli gli atti di alienazione separata solo con riferimento ad una specifica tipologia di spazi destinati a parcheggio, ci si interrogò se, con gli spazi di parcheggio realizzati precedentemente, si potesse continuare a sostenere la nullità e l'eterointegrazione giudiziale; si trattò, invero, di un dibattito interno alla dottrina in quanto la giurisprudenza non mostrò tentennamenti al rigurado.
Successivamente, negli anni 90 e 2000, si posero ulteriori problematiche relative agli spazi destinati a parcheggio con la conseguente necessità di effettuare ulteriori distinzioni. Si sottolineò che, qualora lo spazio di parcheggio fosse stato interno, l'eventuale mancato trasferimento dello spazio sarebbe stato nullo ai sensi dell'art. 1117 cc più che per effetto dell'art. 41 sexies. Gli spazi di parcheggio interni, dunque, considerati cose comuni, non potevano essere esclusi dall'atto di trasferimento. Per gli spazi di parcheggio esterni, si continuò, invece, a parlare di nullità parziale con eterointegrazione.
Ulteriore questione risolta dalla giurisprudenza fu quella relativa al regime di circolazione degli spazi destinati a parcheggio che siano stati previsti in misura eccedente rispetto alla misura minima prevista dall'art. 41 sexies della Legge urbanistica. Il problema era se il regime vincolistico del trasferimento degli immobili riguardava anche gli spazi eccedenti. Si contrapponevano una tesi restrittiva  sul rilievo che sia gli spazi minimi che quelli eccedenti rispondevano alla medesima ratio e una tesi estensiva secondo cui le finalità pubblicistica era già stata realizzata con gli spazi di parcheggio minimo mentre, con riferimento agli altri, doveva riespandersi il regime di libera disponibilità. Cass Civ SSUU n 12793 del 2005 ha chiarito che gli spazi di parcheggio realizzati in eccedenza possono essere oggetto di separato atto di trasferimento in quanto non sono soggetti al vincolo pertinenziale pubblicistico.
Successivamente, con l'art. 12 comma 9 della L. n. 246 del 2005,  fu inserito un altro comma al 41 sexies in cui stabilisce che gli spazi destinati a parcheggio non sono gravati neppure da diritto d'uso e sono trasferibili liberamente. Il problema che si è posto in relazione a tale ulteriore norma è se essa sia di carattere interpretativo del 41 sexies ed abbia conseguentemente ad oggetto tutti gli spazi di parcheggio costruiti ex legge Ponte o se abbia carattere innovativo e quindi sia applicabile solo ai futuri spazi di parcheggio. La Suprema Corte, con sentenza 1 agosto 2008 n. 21003 sembrerebbe aver accolto la tesi della natura innovativa della norma e dei suoi effetti solo per il futuro.
 




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