Cass Civ n 16921 del 21 luglio 2009 afferma il principio della trascrivibilità della vendita avente per oggetto un bene futuro, in particolare si afferma che la trascrizione della vendita di cosa futura produce effetti inizialmente sul terreno e potenzialmente sulla costruzione


Cassazione civile  sez. III del 21 luglio 2009  n. 16921
Anche la vendita di cosa futura è soggetta a trascrizione, ove abbia per oggetto beni immobili. In tal caso la trascrizione grava inizialmente sul terreno e potenzialmente sulla costruzione, in virtù del principio dell'elasticità del dominio. Il fatto che la proprietà di tali beni passi all'acquirente non alla data dell'accordo, ma nel momento in cui i beni vengono a esistenza, non esonera l'acquirente dall'obbligo di trascrivere il suo acquisto, per poterne opporre gli effetti a chi acquisti e trascriva diritti reali sul bene medesimo, dopo che esso sia stato completato.

In tema di trascrizione, anche la vendita di cosa futura, ove abbia per oggetto beni immobili, è soggetta, per opporne gli effetti ai terzi, a trascrizione, che grava inizialmente sul terreno e, in virtù del principio dell'elasticità del dominio, potenzialmente sulla costruzione, non rilevando in contrario che la proprietà del bene oggetto del contratto si trasferisca all'acquirente non alla data dell'accordo, bensì nel momento in cui il bene medesimo sia venuto ad esistenza. (Nella fattispecie, relativa alla compravendita di un immobile da costruire, poiché un terzo creditore del costruttore aveva iscritto ipoteca sull'immobile, prima che gli acquirenti avessero trascritto sia il contratto che la domanda giudiziale di accertamento della proprietà, la sentenza di accoglimento è stata ritenuta non opponibile al creditore ipotecario).



Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                           
Dott. DI NANNI Luigi Francesco           -  Presidente   - 
Dott. CHIARINI Maria Margherita         -  Consigliere  - 
Dott. AMENDOLA Adelaide                  -  Consigliere  - 
Dott. LANZILLO Raffaella                     -  rel. Consigliere  - 
Dott. D'AMICO  Paolo                            -  Consigliere  - 
ha pronunciato la seguente:


sul ricorso 31352/2005 proposto da:
C.G.   (OMISSIS), S.M. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA TRIONFALE  5697, presso  lo  studio dell'avvocato BATTISTA DOMENICO,  rappresentati  e  difesi dall'avvocato GALASSO Mercurio con studio in 65127 PESCARA Via  Sallustio 29, con procura a margine del ricorso;



BANCA  NAPOLI SPA, (OMISSIS) elettivamente domiciliata  in  ROMA,  VIA  POMPEO  MAGNO 3, presso lo studio dell'avvocato GIANNI  Saverio,  che  lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato PAPA SEBASTIANO  giusta procura a margine del controricorso; TERCAS CASSA DI RISPARMIO  DELLA  PROVINCIA  DI  TERAMO SPA (OMISSIS), in  persona  del  suo  legale  rappresentante pro tempore Vice Presidente Sig.  D.G. C.  elettivamente domiciliata in ROMA, VIA  G.  SCARABELLI  21, presso  lo  studio  dell'avvocato RUPERTO  TOMMASO,  rappresentato  e difeso  dall'avvocato  FORMISANI ENZO giusta procura  a  margine  del controricorso;



CARIPE CASSA RISP PROV PESCARA SPA, D.B.L.;


avverso  la  sentenza n. 936/2004 della CORTE D'APPELLO di  L'AQUILA,  Sezione Civile, emessa il 19/10/04, depositata il 15/11/2004;  R.G.N.  604/01; 
udita  la  relazione  della causa svolta nella Pubblica  udienza  del  14/05/2009 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;
udito  l'Avvocato  Giuseppe Cichella (per  delega  Avvocato  MERCURIO  GALASSO);
udito  l'Avvocato  MARCO PASTACALDI (per delega  Avvocato  SEBASTIANO  PAPA);
udito  il  P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale  Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.


Con ricorso al Tribunale di Pescara, depositato il 21.2.1997, i coniugi C.G. e S.M. hanno proposto opposizione ai sensi dell'art. 619 cod. proc. civ., all'esecuzione immobiliare promossa dal Banco di Napoli su due appartamenti di loro proprietà, per ottenere il soddisfacimento di debiti contratti da B.L..
A fondamento dell'opposizione hanno dedotto che con atto (OMISSIS) avevano acquistato dal B. gli immobili ancora da costruire su di un terreno che essi stessi avevano contestualmente trasferito al venditore.
Non avendo il B. provveduto alla consegna degli immobili, ultimati nella (OMISSIS), con atto di citazione trascritto nei registri immobiliari il (OMISSIS) essi avevano chiesto al Tribunale di Pescara l'accertamento del loro diritto di proprietà sugli immobili stessi, a decorrere dalla data del completamento della costruzione, accertamento che avevano effettivamente ottenuto, con sentenza 22.1.1996 del suddetto Tribunale.
Nelle more, cioè in data 12.7.1985, il Banco di Napoli aveva iscritto ipoteca sugli immobili, a garanzia delle esposizioni debitorie del D.B., ed il (OMISSIS) avevano sottoposto a pignoramento gli immobili stessi.
Assumevano gli opponenti che ipoteca e pignoramento dovevano ritenersi nulli, perchè iscritti su beni che fin dalla (OMISSIS) erano divenuti di loro proprietà, in virtù dei principi applicabili alla compravendita di cosa da costruire.
Si sono costituiti resistendo all'opposizione il Banco di Napoli e la Cassa di Risparmio di Teramo, quest'ultima quale creditrice intervenuta nell'esecuzione, mentre sono rimasti contumaci il D. B. e la creditrice intervenuta, Cassa di Risparmio di Pescara.
Il Tribunale di Pescara ha respinto l'opposizione, sul rilevo che il contratto di compravendita di cosa futura non era stato trascritto dagli acquirenti, mentre la domanda giudiziale diretta ad ottenere il riconoscimento della proprietà degli immobili era stata trascritta in data successiva all'iscrizione dell'ipoteca. Ha compensato le spese processuali.
Proposto appello principale dai soccombenti e incidentale dal Banco di Napoli, con sentenza 19 ottobre-15 novembre 2004 n. 936 la Corte di appello di L'Aquila ha confermato la sentenza di primo grado ed, in accoglimento dell'appello incidentale, ha condannato gli appellanti al pagamento delle spese dei due gradi del giudizio.
Con atto notificato il 14 novembre 2005 i coniugi C. propongono cinque motivi di ricorso per cassazione.
Resistono con separati controricorsi la s.p.a. San Paolo-IMI, subentrata al Banco di Napoli, e la s.p.a. Cassa di Risparmio della Provincia di Teramo (TERCAS).


1.- Con il primo motivo, deducendo violazione dell'art. 2808 cod. civ., i ricorrenti assumono che erroneamente la Corte di appello ha applicato il principio secondo cui l'ipoteca segue il bene anche ove esso venga alienato a terzi. Nella specie, infatti, essi avevano acquistato la proprietà degli immobili in data anteriore all'iscrizione ipotecaria, cioè nella (OMISSIS), allorchè ne era stata completata la costruzione. L'ipoteca, pertanto, era stata abusivamente iscritta, nel luglio successivo, su beni che non appartenevano più al debitore, indipendentemente ed a prescindere dall'esistenza di uno specifico atto di trasferimento.
2.- Con il secondo motivo, deducendo ancora violazione dell'art. 2808 cod. civ., ed omessa e apparente motivazione su di un punto decisivo della controversia, assumono che la sentenza, che ha riconosciuto loro il diritto di proprietà degli immobili a decorrere dalla (OMISSIS), aveva natura dichiarativa non costitutiva; che pertanto fin da quella data - anteriore all'iscrizione delle ipoteche - essi sono divenuti proprietari, senza che le costruzioni siano mai entrate a far parte del patrimonio del D.B., e che la sentenza che ciò ha accertato ha efficacia erga omnes, così come ha efficacia erga omnes il diritto di proprietà; donde la nullità assoluta delle iscrizioni ipotecarie, eseguite su beni non appartenenti al debitore.
3.- I due motivi - che possono essere congiuntamente esaminati perchè connessi - non sono fondati.
I ricorrenti hanno acquistato gli immobili da costruire dal D. B., con atto idoneo a trasferire loro la proprietà nel momento in cui gli immobili stessi sarebbero venuti ad esistenza, ma non idoneo a rendere opponibile ai terzi l'avvenuto trasferimento, per il fatto che l'atto di vendita non è stato trascritto, come avrebbe potuto e dovuto essere, ai sensi dell'art. 2643 cod. civ., n. 1.
Anche la vendita di cosa futura è soggetta a trascrizione, ove abbia per oggetto beni immobili. In tal caso la trascrizione grava inizialmente sul terreno e potenzialmente sulla costruzione, in virtù del principio dell'elasticità del dominio (artt. 840, 934, 2811 cod. civ.).
Il fatto che la proprietà di tali beni passi all'acquirente non alla data dell'accordo, ma nel momento in cui i beni vengono ad esistenza, non esonera l'acquirente dall'obbligo di trascrivere il suo acquisto, per poterne opporre gli effetti a chi acquisti e trascriva diritti reali sul bene medesimo, dopo che esso sia stato completato (cfr.
Cass. civ. 10 marzo 1997 n. 2126).
Nella specie le ipoteche sono state iscritte dopo il completamento della costruzione, ma prima che gli acquirenti avessero trascritto l'atto originario di acquisto degli immobili da costruire; mentre la domanda giudiziale diretta ad ottenere l'accertamento del passaggio di proprietà è stata trascritta in data successiva all'iscrizione dell'ipoteca.
Correttamente la Corte di appello ha ritenuto, pertanto, che non fossero opponibili ai creditori ipotecar nè l'atto di trasferimento della proprietà, nè la sentenza che ne ha accertato gli effetti.
L'efficacia dichiarativa e non costitutiva di tale sentenza non ha alcun rilievo, poichè in ogni caso gli effetti del trasferimento non sono opponibili ai terzi se non a decorrere dalla data della trascrizione della domanda.
3.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano che la Corte di appello abbia omesso di dichiarare la nullità quanto meno del pignoramento e degli altri atti della procedura espropriativa, compiuti dopo la trascrizione della domanda giudiziale di accertamento del loro diritto di proprietà sugli immobili.
Il pignoramento era stato, infatti, trascritto il (OMISSIS), mentre la domanda giudiziale del C. era stata trascritta il (OMISSIS).
3.1.- Il motivo non è fondato, in relazione alla natura ed alla funzione dell'opposizione di terzo all'esecuzione.
Tale forma di opposizione non consente di contrastare l'azione esecutiva del creditore procedente, nè di far valere l'irritualità del corrispondente processo, in sè e per sè considerato.
Oggetto dell'opposizione di terzo è infatti la denuncia che l'azione esecutiva si sta svolgendo in danno di un soggetto titolare di un diritto prevalente rispetto a quello fatto valere dal creditore procedente e dai creditori intervenuti, e la funzione dell'opposizione è quella di far accertare la suddetta posizione di prevalenza.
In altre parole, nell'opposizione di terzo all'esecuzione il terzo opponente - come estraneo al processo esecutivo - può far valere solo il proprio diritto reale sul bene oggetto dell'esecuzione forzata, ma non i vizi della relativa procedura; nè può impugnare la validità del titolo posto a base della stessa (Cass. Civ. Sez. 3^, 12 agosto 2000 n. 10810; Cass. Civ. Sez. 3^, 7 aprile 2009 n. 8397).
4.- Con il quinto motivo, deducendo violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., ed omessa motivazione su di un punto decisivo della controversia, i ricorrenti assumono che la Corte di appello non ha preso in esame la loro eccezione di illegittimità costituzionale degli artt. 2808 e 2908 cod. civ., per contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost..
4.1.- Il motivo è inammissibile, non avendo i ricorrenti riprodotto nei suoi esatti termini l'eccezione di illegittimità costituzionale che avrebbero sollevato, nè le ragioni dedotte a dimostrazione della sua non manifesta infondatezza, sicchè non è possibile valutarne la rilevanza.
5.- Il quarto motivo, con cui i ricorrenti lamentano che la Corte di appello abbia accolto il ricorso incidentale, condannandoli al pagamento delle spese del giudizio di primo grado, è inammissibile, essendo l'eventuale compensazione delle spese rimessa alla discrezionale valutazione del giudice di merito, valutazione non censurabile in sede di legittimità (cfr., fra le altre, Cass. civ. Sez. 3^, 11 gennaio 2008 n. 406).
6.- Il ricorso deve essere rigettato.
7.- Essendo i ricorrenti risultati pienamente soccombenti, vanno poste a loro carico anche le spese del presente giudizio.


La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in Euro 3.700,00, di cui Euro 100,00 per esborsi ed Euro 3.600,00 per onorari; oltre al rimborso delle spese generali ed oltre agli accessori previdenziali e fiscali di legge.
Così deciso in Roma, il 14 maggio 2009.

Depositato in Cancelleria il 21 luglio 200